住建部再提现房销售制 推进住房市场新模式！住房问题既关乎民生也关乎发展，因此国家关于房地产市场的工作部署备受关注。12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议在部署2026年重点任务时提到，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
实际上，去年底召开的全国住房城乡建设工作会议也对现房销售制有所部署，当时提到要大力推进商品住房销售制度改革，有序推行现房销售。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售制度不仅是未来一年的住建工作重点，也是未来中长期都要去推进的重要部分。现房销售制度不仅能保交房，消除烂尾、货不对板等交付风险，还会推动开发商更多发力房屋品质打造，重视建造、运营和服务，全方位提升客户体验。他认为，未来相当长一段时间内，现房销售比例会进一步增长，并与预售制保持并存、渐进过渡的状态。
推行现房销售的主要目的是防范商品房在建设过程中烂尾，更好地保障购房者的权益。这一举措既是房地产开发和销售环节的创新，也是住房民生保障和维护住房公平的重要体现。自2020年以来，房企“三高模式”频频暴雷，倒逼现房销售制相继被推行。例如，海南规定新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度，成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份；雄安新区也于2023年9月起全面实行现房销售政策，不再进行商品房预售。据不完全监测，2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。从数据层面看，最近几年现房销售在住房销售中的占比显著增长，从2020年的12.7%提升至2024年的30.8%。
尽管如此，我国依然以期房销售为主，现房销售占比上升的原因更多是受整体市场销售遇冷、去化周期延长等因素影响。近两年，中央层面多次提及现房销售，二十届三中全会提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，全国住房城乡建设工作会议连续两年部署现房销售制。李宇嘉认为，未来现房销售比例会增长，但短期内全面现售有难度，未来将是现售制和预售制双轨并行。对于预售来说，可以享受到未建成即出售的好处，对开发商来说回款周期短、资金压力小。但对预售的资金监管和分配能力需要进一步加强，确保卖房的钱只能存在监管账户中，专款专用，用于房子建设。
推进住房现售制度带来的最直接好处是购房者不再面对交付难、货不对板的顾虑和风险。然而，业内普遍认为，现房销售将产品周期从数月拉长至两三年，开发商成本明显上升，其融资成本、财务成本和运营成本都会被抬高，或进而传导至房价。相较于预售制，现房销售可能带来居民购房成本上升。这种变化将反作用于市场，即现售因为成本提高而导致房价上涨，但上涨的价格是否能在需求端消化，有一定不确定性。易居研究院曾撰文分析现房销售可能存在的风险，指出在库存偏低的热点城市，因现房开发周期长，可能面临新房供应量下降，核心区域现房价格较期房更贵，加剧局部市场供需矛盾。此外，还可能诱发土地市场遇冷，地方政府“熟地出让”压力增加，依赖土地财政的城市面临财政收入波动风险。另外，现房销售下，房企更倾向开发高利润改善型项目，刚需产品的供应将持续收缩，市场供给多元化可能受到一定限制。
现阶段来看，现房销售制度加大推行有其必要性和好处，但速度过快、节奏把握不好，也可能导致市场震动。因此，现房销售的推进是一个渐进的过程。李宇嘉建议，政策方面应在供地政策、营商环境、资金支持等方面，加大现售的配套扶持政策体系，减轻房企经营压力；同时逐步提高预售的门槛，实现平稳过渡。不同城市乃至城区，去库存周期存在差异，推进现房销售的条件有所不同，开发商的开发能力也有所不同，相关现房销售政策推广或需要因地制宜。
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